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「売却」か「賃貸」さぁどうしよ
いつもお世話になっております。おウチネットみのお池田店です。
家を手放す場面で多くの方が迷うのが、「売却」か「賃貸（貸し出し）」の選択です。売れば現金化できる一方、貸せば家賃収入の可能性があります。どちらが得かは物件特性・お金の状況・ライフプランで大きく変わります。本記事では、現役不動産実務者が中立の立場から判断基準を整理します。
目次
まず整理すべき3つの条件
感情ではなく条件整理から始めると、答えが自然に見えてきます。
- ① 物件の資産性：立地・築年数・駅距離・需要（賃貸/売買）・将来の流動性
- ② 資金計画：住宅ローン残債、次の住まいの頭金、維持費、各種税・諸費用
- ③ ライフプラン：転勤/帰任予定、家族構成の変化、相続・資産承継の意向
売却を選んだ方がよいケース
- ローン残債が重く、家賃収入でカバーしづらい（二重負担リスクが高い）
- 空室・原状回復・修繕などの運用リスクを取りたくない
- 築年数が進み、維持コストが上昇傾向
- 次の住まい購入の自己資金を確保したい（資金繰りを優先）
ポイント：
「確実性とシンプルさ」を重視するなら売却が有力。キャッシュ化により可処分資金と選択肢を増やせます。
賃貸に出した方がよいケース
- エリアの賃貸需要が高く、安定的な入居が見込める
- 将来的に再び住む可能性がある（転勤中の一時賃貸など）
- 相続や譲渡タイミングを見極めたい（柔軟に待てる）
- ローン完済済み、または残債が小さくキャッシュフローが黒字見込み
短期〜中期の期間限定運用も選択肢。賃貸に出す場合は、管理委託料・固定資産税・修繕費・原状回復・所得税などを織り込んだ損益見通しが必須です。
売却と賃貸のカンタン比較表
| 観点 | 売却 | 賃貸 |
|---|---|---|
| 資金 | 一括で現金化。資金計画を立てやすい | 毎月収入の可能性。ただし空室・修繕で変動 |
| リスク | 売却後の運用リスクはゼロ | 空室・滞納・設備トラブル等の管理リスク |
| 手間 | 売却完了で一旦終了 | 入退去対応・原状回復・賃料改定など継続対応 |
| 柔軟性 | 再取得は相場次第（戻りにくい） | 将来また住める（条件設定次第） |
| 税・費用 | 売却益課税や仲介手数料等（状況により異なる） | 固定資産税・管理委託料・所得税等を計上 |
判断の分かれ目は「出口戦略」
賃貸に出すなら、「いつ・どんな条件で売却するか」まで決めておくと意思決定がブレません。
- 5年以内に売却：築浅メリットを活かしやすい
- 長期保有：計画的な修繕・積立と空室対策が鍵
迷ったら「出口前提でシミュレーション」。家賃下振れ・修繕発生・空室期間を保守的に置くのがコツです。
実行の流れ（売却 / 賃貸）
売却フロー
- 相場調査（近隣成約事例・在庫状況）
- 価格戦略の決定（売出価格・見直し条件）
- 販売準備（整頓・軽微リペア・写真/内覧導線）
- 媒介契約・広告・内覧対応
- 条件交渉・契約・引渡し
賃貸フロー
- 賃料査定（競合・需要・募集条件）
- 管理方式の決定（自主管理 or 委託）
- 入居条件・期間（定期借家含む）と原状回復ルールの設定
- 募集開始（写真・募集図面・入居審査）
- 契約・入居後の運用（巡回・修繕計画・賃料改定）
中立相談のご案内（おウチネット）
私たちおウチネットは「売らない・買わせない」中立の助言が特徴です。数字と将来設計に基づく比較で、後悔しない意思決定をサポートします。
- 無料の資産診断（売却/賃貸の損益比較）
- キャッシュフロー/税・諸費用の見える化
- 出口戦略・価格/賃料の意思決定サポート
よくある質問（FAQ）
Q. 相場が上がっているときは、やはり売却が有利？
A. 需給が売り手優位なら売却は通りやすい傾向。ただし、買い替え先の価格も上がる点に注意が必要です。手取り資金と住み替え計画で総合判断を。
Q. 賃貸に出す場合、どの費用を見込むべき？
A. 管理委託料・募集時手数料・原状回復・小修繕・火災保険・固定資産税など。保守的に見積もると計画がブレにくいです。
Q. 転勤で一時的に貸す場合の注意点は？
A. 期間と条件を明確化（定期借家契約の活用等）。帰任時に確実に明け渡しできる契約設計と、原状回復基準の事前合意が重要です。
Q. 結局どちらが得か、すぐ判断できますか？
A. 物件特性と家計事情で結論が変わります。
箕面市・池田市・豊中市（北部）で不動産の売却（査定）をご検討の方は
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投稿：おウチネット みのお池田店
