お知らせ
査定の仕組みについて
🔑 不動産査定の基本的な流れ
- 情報収集
- 物件概要（所在地、土地面積、建物面積、築年数、用途地域など）
- 権利関係（所有権、借地権、抵当権の有無など）
- 周辺環境（駅距離、学校、商業施設、治安など）
- 査定方法の選択
- 住宅・土地 → 取引事例比較法
- 新築や特殊物件 → 原価法
- 投資用物件 → 収益還元法
- データ分析
- 成約事例（実際に売れた価格）
- 公示地価、路線価、固定資産税評価額
- 需給状況（買い手が多い/少ない）
- 現地調査（訪問査定の場合）
- 日当たり、眺望、騒音、管理状況（マンション）
- 外壁や屋根の劣化具合、リフォーム履歴
- 境界や接道条件
- 査定価格算出
- 上記データを組み合わせて「想定売却価格の範囲」を提示
- 実際には「売り出し価格」として少し高めに設定されることが多い
📊 主な査定手法
① 取引事例比較法
- 近隣で成約した類似物件を基準に算出。
- 一般的な戸建・土地・マンションで最も多用される。
- 例：近くで築15年・90㎡が3,000万円 → 自物件の築年数や広さを補正して計算。
② 原価法
- 建物を再度建てるのに必要な費用（再調達原価）から、築年数分の減価を差し引いて計算。
- 新築や事務所・工場など特殊用途の建物で用いられる。
③ 収益還元法
- 投資用マンション・ビルなどに使用。
- 「年間収益 ÷ 利回り」で価格を出す。
- 例：家賃収入120万円／年 ÷ 想定利回り6% ＝ 2,000万円
📝 査定額と売却額の違い
- 査定額はあくまで「理論的に算出された参考値」。
- 実際の売却価格は、市場の需要・タイミング・交渉力で上下する。
- 複数社に査定を依頼して「相場のレンジ」を把握するのが重要。
✅ ポイント
- 査定は「市場データ＋現地評価」で決まる
- 方法は主に 取引事例比較法・原価法・収益還元法
- 査定額＝売却価格ではなく、交渉や市場で変動する
今回は査定の仕組みをご説明させていただきました。
おウチネットみのお池田店ではおかげさまで、多数の査定依頼をいただいております。
実績と経験でしっかりと売却のサポートをさせていただきますので、
お気軽にご相談下さいませ。スタッフ一同お待ちしております。
投稿：おウチネットみのお池田店
